생애최초주택구입자금대출 | 재테크
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'생애최초주택구입자금대출'은 전용면적 25.7평 이하의 신규주택을 생애 처음으로 구입할 시 주택가격의 70%범위 내에서 최고 7천만원까지 저리로 빌릴 수 있는 대출이다. 기억해야 할 점은 이 대출을 받기 위해서는 세대주는 물론 세대원 전원이 주택을 구입한 사실이 없어야 한다는 점이다. 과거의 주택소유여부는 건설교통부의 주택전산망을 통하여 확인된다.
'생애최초주택구입자금대출'의 대상 주택은 작년(2001년) 5월 23일 이후 분양계약을 체결했거나 분양권을 산 전용면적 85㎡ (25.7평) 이하 신규 주택으로 아파트뿐만 아니라 다세대, 다가구, 단독주택도 포함된다. 이 대출은 신규 분양 주택으로 대상을 제한하고 있으므로 중고주택을 구입하는 경우나 임대주택에서 분양 전환된 주택을 구입할 때는 혜택을 받을 수 없다. 대출금액 산정은 아파트의 경우 분양가의 70%까지 가능하고, 아파트를 제외한 연립주택 등은 실거래가격의 80％까지 적용한다.
'생애최초주택구입자금대출’의 이자와 상환방법에 대해 살펴보자면
이자는 연 6%로 다른 대출보다 월등히 좋다. 대출기간도 1년 동안은 이자만 납부하다가 19년 동안은 원금과 이자를 매년 같은 비율로 나눠 상환하면 된다. 5천만원을 대출 받았을 경우라면 1년 동안은 매달 25만원의 이자를 내면 된다. 그 후 남은 19년 동안은 36만8천원씩 원리금을 납입하면 대출이 종료된다. 만약 여윳돈이 생겨 대출을 중간에 상환하더라도 중도상환수수료가 없기 때문에 부담이 없고, 주택을 타인에게 매도하더라도 동일한 조건으로 매수자에게 채무인수가 가능하다.
그러나 생애최초주택구입자금대출을 받기 위한 대출대상인 소형 아파트를 찾기가 쉽지는 않다. 따라서 동시분양공급계획공고나 언론매체 등에 관심을 가지고 기회를 노려야 한다. 최근에는 전세구하기 어려워 신축 연립주택을 '생애최초주택구입자금대출'을 이용해 사고자 하는 사람들이 늘어나고 있다. 아파트와 달리 연립주택은 대부분 준공검사가 끝나고 완공된 상태에서 분양을 하기 때문에 계약 즉시 입주할 수 있고 융자를 끼면 아파트 전세금보다 적은 돈으로 내집 마련을 할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.
♨ 2004년 부터 바뀌는 주요 재테크 POINT♨ | 재밌는 글 2003/12/30 14:18
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출처 : 만두부인님의블로그
알면 약!!! 모르면 병이 될 수도 있는 내용들 입니다용...
내년에는 재건축관련 법규, 세금, 청약에 관련된 주택제도가 많이 바뀌게 된다.
특히, 주택 관련 세제와 재건축, 주상복합, 분양권 전매금지 등은 내용이 상당히 복잡한데다 순차적으로 시행되기 때문에 꼼꼼하게 살펴보지 않으면 놓치기 쉬운 부분이 많습니다.
◆ 바뀌는 청약 제도
① 무주택우선공급 확대
내년부터 투기과열지구내 무주택자 우선 공급이 현행 50%에서 75%까지 늘어나게 된다. 현재는 수도권 등 투기과열지구내에서 전용면적 25.7평 이하의 일반분양 되는 아파트 중 50%를 무주택자인 세대주에게 공급하고 있다.
그러나 앞으로 투기과열지구에서 공급되는 국민주택규모의 아파트 중 75%가 ①만35세 이상이고 5년 이상 무주택 세대주인자, ②입주자모집공고 전일까지 전용면적 25.7평(서울기준 300만원 통장)이하로 청약이 가능한 청약예금이나 청약부금에 가입한 1순위자, ③과거 5년간 당첨된 사실이 없는(위 조건을 모두 충족한자) 무주택세대주에게 우선적으로 배정된다.
무주택 공급 아파트 가구수 보다 청약신청자가 많은 경우 추첨을 통해 당첨자를 결정하게되고 낙첨자는 무주택공급분을 제외한 나머지 일반분양분 25%에서 다시 추첨을 할 기회를 갖게돼 아파트 당첨 확률이 높아진다.
무주택자 우선공급 확대는 올해 12월중에 주택공급에 관한 규칙을 개정해 내년 1월부터 시행할 예정이다.
② 플러스옵션제 도입된다
종전 건설사가 일방적으로 시공해 분양가에 포함 시켰던 빌트인(냉장고, 세탁기 등)시설에 대해 소비자가 우선적으로 선택하도록 하고 선택하지 않은 시설의 가격만큼 분양가를 낮춰 주는 제도다.
주택공급의 규칙을 개정해 12월 하순경에 실시될 예정이어서 이르면 내년 1월 2003년 서울 12차 동시분양 청약부터 적용될 전망이다.
③ 주상복합 아파트 공급제도 개선
앞으로 주상복합아파트도 일반아파트와 마찬가지로 청약 자격이 제한된다. 즉 청약통장을 사용해야 한다는 의미.
또, 수도권 등 투기과열지구내에서 무주택자에게 우선공급 되고 분양권 전매도 제한된다.
또한 주상복합아파트의 선분양시 분양보증이 의무화되며 시장 등에게 분양승인을 받아 공개 모집해야 한다.
주상복합아파트의 무주택자 우선 공급 및 분양보증 의무화는 '건축물의 분양에 관한 법률'을 제정(10.22 입법예고)하여 내년 상반기 중에 시행할 예정이다.
◆ 바뀌는 재건축 제도
① 투기과열지구내에서 재건축 조합원 전매 금지된다.
'도시 및 주거환경정비법' 개정을 거쳐 내년 상반기 중에 수도권 등 투기과열지구내 재건축 조합원의 전매가 '조합설립인가일'부터 전면 금지된다. 단 수도권 밖으로 근무지 변경·상속·해외이주 등의 경우 예외적으로 허용된다.
따라서 조합인가를 받은 재건축아파트의 경우 아파트를 새로 입주 한후 등기를 할 때까지 팔 수 없게 된다. 다만 내년 법시행전에 이미 조합인가가 이뤄진 경우는 1회에 한해 전매가 가능하다.
예를 들어 안전진단만 통과하고 조합설립인가를 받지 못한 재건축아파트가 법이 시행후 조합설립인가를 받았다면 아파트를 입주시까지 팔 수 없게 되지만 법 시행전 이미 조합설립인가를 받은 재건축아파트는 1회에 한해 전매를 할 수 있다.
② 소형평형 아파트 늘어난다.
수도권 과밀억제권역(서울, 인천, 남양주 등)에서 분양되는 단지규모가 20가구 이상의 재건축아파트의 경우 전체가구수의 60%가 국민주택규모(전용 85m2)규모 아파트로 지어지게 된다.
현재는 단지규모가 300가구 이상의 아파트에 한해 전용면적 60m2 이하 아파트를 20%로 건설하도록 규정하고 있을 뿐이다. 정부는 소형평형 의무비율이 적용하면 강남권 소형평형 아파트 공급이 크게 늘 것으로 기대하고 있다.
예외적으로 2003년 9월5일 이전에 사업시행인가를 신청한 재건축사업단지는 소형평형의무 비율을 적용 받지 않는다. 내용은 이미 시행 중이며 내년부터 의무비율이 적용된 아파트 공급이 이어질 것으로 보인다.
③ 재건축 아파트 후분양제 적용
투기과열지구내에서 짓는 재건축아파트의 경우 아파트를 80%이상 시공을 한 후 일반 분양을 해야 한다. 지난 7월 1일부터 관련법규를 개정해 이미 시행중인 내용인데 예외적으로 법 개정 전 사업시행인가를 신청하거나 사업시행인가를 받은 재건축 단지는 적용되지 않는다.
예외 규정에 따라 저밀도지구 사이에서도 희비가 엇갈리게 됐다. 사업추진이 빠른 송파 잠실주공 등은 후분양제를 적용 받지 않아 일반분양이 내년에 계획대로 될 수 있지만 사업추진단계가 늦은 반포지구는 일반 분양 일정이 당초보다 최소 1~2년 늦어지게 됐다.
일반분양이 늦어지면 그 만큼 금융비용이 증가돼 사업성이 나빠지게 된다.
◆ 세제부분
① 양도소득세 비과세 요건 강화
내년 1월부터 서울, 경기 과천, 수도권 5대신도시의(이하 '신도시 등'이라 한다) 1가구 1주택 비과세 요건이 강화된다. 현재 신도시 등 1가구 1주택자의 비과세 요건은 '3년 보유에 1년을 거주'하면 양도차익이 얼마인가를 묻지 않고 양도소득세가 비과세된다.
그러나 내년부터는 '3년 보유에 2년 거주'로 신도시 등의 양도세 비과세 요건이 강화된다.
다시 말해 1가구 1주택자가 3년 이상 보유해 비과세 요건을 갖췄더라도 신도시 등 지역에 소재한 아파트의 경우 집주인이 실제로 일정기간 동안 살지 않았다면 양도소득세를 내야 한다는 의미.
② 양도소득세 탄력세율 적용
투기지역 내에서 1세대 2가구 이상자에 우선적으로 탄력세율(시행령 개정 후 15% 포인트)을 추가, 적용하고 1세대 3주택 이상일 경우 양도세율을 최고 60% 수준까지 인상하는 내용이다.
이럴 경우 2004년에 탄력세율을 적용한 3주택자는 최고 양도차익의 75%, 주민세를 포함하면 82.5%를 양도소득세로 환수하게 된다.
소득세법이 개정 되는대로 시행할 예정이나 시행일 이후 1년간 유예기간을 주기로 했다.
◆ 기 타
① 주택거래 신고제 도입
투기지역과 투기과열지구내의 주택 취득자에 대해 거래계약 내용을 시군구에 의무적으로 신고해야 한다.
주택 취득자가 다운계약서 작성 등 계약내용을 허위로 신고하거나 신고의무를 지연할 경우에는 과태료를 부과할 계획이다.
이에 따라 매매가를 허위로 낮춰 신고할 경우 과태료를 물게돼 실거래가가 노출되고 시가를 기준으로 한 각종 과세가 이뤄지게 될 것으로 보인다.
주택거래 신고제는 주택법을 개정해 이르면 내년 2월경에 시행될 예정이다.
② 주상복합 아파트 전매금지
투기과열지구내 20가구이상 주상복합 아파트 분양권에 대해서도 주택법을 개정해 이르면 내년 2월부터 전매를 금지시킬 예정이다.
따라서 내년부턴 주상복합 아파트를 분양 받기 위해서는 일반아파트와 같이 청약통장을 사용해야 하며 전매도 입주시 까지 금지됩니다.
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냅다 퍼왔다만 먼소린지 잘모르겠당...ㅡㅡ;; ((me, too!! kekeke))
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